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为抢抓国家棚改窗口期，落实江西省城市功能与品质提升三年行动，进一步加快我县棚户区和城中村改造，推进城市建设，改善城市形象和居住环境，我县将实施2019棚户区、城中村改造工作。奉新县住房和城乡建设局已拟定《2019年奉新县棚户区改造国有土地上房屋征收补偿安置方案》（征求意见稿）、《2019年奉新县棚户区（城中村）改造集体土地上房屋征收补偿方案》（征求意见稿）。

按国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》之要求，现将该方案在房屋征收范围内公示，公示时间为2019年5月23日— 6月23日。在公示期内，如被征收人认为该方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，可以书面形式向奉新县住房和城乡建设局和奉新县棚户区改造工作指挥部提出，并附本人身份证和房屋权属证明。

奉新县棚户区改造工作指挥部

地址：奉新县潦河西路

电话：7180679    邮箱：739115353@qq.com

奉新县住房和城乡建设局

                          二〇一九年五月二十三日

一、政策依据

（一）《国有土地上房屋征收与补偿条例》

（二）《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》

（三）《奉新县国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（奉府办发〔2013〕6号）

二、征收范围及对象

征收范围：县城规划区内纳入2019年度棚户区改造的区域，具体范围以规划红线图为准。

征收对象：征收范围内房屋及其建筑物、附属物、构筑物等。征收范围内的房屋所有权人和土地使用权人为被征收人。

三、征收主体、部门及实施单位

（一）房屋征收主体：奉新县人民政府

（二）房屋征收部门：奉新县住房和城乡建设局

（三）房屋征收实施单位：棚改项目办及社区管委会

四、房屋征收程序

（一）调查摸底、补偿安置方案（初稿）公示并征求意见;

（二）重大项目社会稳定风险评估；

（三）选定评估机构,组织入户评估；

（四）发布房屋征收决定并在征收范围内公告；

（五）与被征收人签订征收补偿安置协议；

（六）房屋搬迁验收。

五、征收期限和搬迁期限

（一）征收期限：2019年月日至2019年月日。（二个月）

（二）搬迁期限：征收协议签订之日起，房屋搬迁期限为15天。

（三）自征收公告发布之日起征收范围内不得实施以下行为：

1.新建、扩建、改建、装饰装修房屋；

2.改变房屋和土地用途；

3.办理房屋抵押、转让、租赁、分户、工商营业执照、税务登记等业务。

如发生上述情况按建筑物原状况予以补偿。

六、被征收户、被征收房屋权属及面积认定

（一）被征收户以房屋权属证登记为准。

（二）已依法登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

（三）被征收人房屋未经房屋权属登记，或被征收人对权属证有异议的，被征收人应当向房屋征收部门提供相关建房手续或交易手续等，由棚改指挥部依法调查、认定和处理；房改房面积有异议的可向房屋征收部门提出申请，重新测量。自建民房面积以权属证登记为准，附属建筑以棚改指挥部产权认定办公室认定为准。

（四）房屋面积的计算执行国家标准（ＧＢ/Ｔ17986—2000）。

七、私产住宅房屋征收补偿

被征收人可选择货币补偿，也可选择产权调换。

（一）货币补偿

1.有权属证房屋货币补偿价：国有出让性质土地上的房屋4600元/㎡，国有划拨性质土地的房屋4300元/㎡。

2.被征收人选择货币补偿后，再补贴1300元/㎡。

（二）产权调换

1.国有出让性质土地上房屋按被征收房屋面积实行1:1.1调换。

国有划拨性质土地上房屋必须按被征收房屋土地分摊面积补交300元/㎡后，再按被征收房屋面积实行1:1.1调换。

被征收人选择的安置房面积超出调换面积10㎡（含10㎡）的部分按3220元/㎡购买超，超出10-30㎡（含30㎡）的部分按4600元/㎡购买。最多不能超过30㎡。

被征收房屋总面积不足80㎡的，可调换一套80㎡安置房。如按上述规定购买30㎡后仍不足80㎡，超出30㎡的部分，按4600元/㎡购买。

2.被征收房屋面积超过安置房面积的（超出安置房面积=原房屋产权可调换面积-安置房面积÷1.1），超出部分按4600元/㎡给予货币补偿，同时给予1300元/㎡补贴。

（三）空地补偿

被征收对象持有建设用地使用权证、超出房屋占地面积的空地部分，国有出让建设用地按2300元/㎡给予货币补偿；国有划拨建设用地按2150元/㎡补偿；集体建设用地按1840元/㎡补偿。

（四）房改房、商品类套房储藏室及其它附属建筑的补偿

1.房改房、商品类套房主体房屋之外统一配置的储藏室、办理了权属证的建筑物，及其它合法建筑，认定为附属建筑。

2.办理了权属登记证的储藏室、杂间等，国有出让性质土地上的按4600元/㎡给予货币补偿，国有划拨性质土地上的按4300元/㎡补偿，不计入安置房调换面积。房改房、商品类套房未办理权属证的储藏室按结构、建设性质给予补偿（附件8）。办理了权属证的车库按评估价给予货币补偿。

3.房改房、商品类套房住户自行加建、搭建且经认定为合法的构筑物按评估价给予货币补偿。

4.房改房、商品类套房未办理权属证储藏室的认定原则：

①所有储藏室必须是在单位或个人已取得了土地使用权的土地上建设的方可认定。

②有建设手续、个人出资或购买的储藏室建设情况依据以下原则认定：Ⅰ.主房底层的储藏室认定为有建设手续的，主房周边的储藏室建设手续以原始材料为准；Ⅱ.个人出资或购买以原始凭据为准。

③未取得建设手续、个人未出资的储藏室依据以下原则认定：主房底层未建储藏室而在主房外建设的，依据其是否单位统一建设、与主房建设时间是否一致、结构、面积是否相同、同一栋宿舍居民是否全部受益等情况给予认定。

（五）单家独院自建私有民房的征收与补偿

1.自建私有民房是指城镇居民依法购置建房用地、经住建部门批准自行建设，办理的权属证房屋产别为私产。

房改全产权及出售后房屋登记为私产的房改房，房屋产权均以房管部门的初始登记为准，不认定为自建私有民房。

2.自建民房总层数以该房屋的权属证登记为准。

3.土地部分

①办理了土地使用权证或颁发了宅基地使用权证的，以土地使用权证或宅基地使用权证登记为准。集体建设用地(城镇居民)被征收人房屋在按用地面积补交920元/㎡土地出让金后，按照国有土地上私产房补偿。(补交土地出让金后视同为国有出让建设用地)

②1999年1月1日前城镇居民（含非本组村民）与村组协议在住宅旁使用了集体土地、未取得土地使用权证的，在交纳920元/㎡土地出让金和30元/㎡的土地办证费用后参照国有土地使用权，按现行棚改政策补偿。

③1999年1月1日前经镇人民政府颁发宅基地使用权证，但未办理国有土地使用权证的通道部分（不超过建筑占地面积的50%）在交纳920元/㎡土地出让金及30元/㎡的办证费后，按2300元/㎡实行货币补偿。

4.  主房部分

①选择产权置换时，房屋补偿面积核定方式如下：总层数登记为一层的按建筑总面积1：1.8计算；总层数为二层的按建筑总面积1：1.35计算；总层数为三层以上（含三层）的按建筑总面积1：1.1计算。

自建民房不在主体房屋之内但有权属证的厨房、卫生间，按实际面积1:1计算。

②选择货币补偿时，房屋补偿面积核定方式如下:总层数登记为一层的按建筑总面积1：1.8计算；登记为二层的按建筑总面积1：1.35计算；登记为三层以上（含三层）的按建筑总面积1：1计算。

自建民房不在主体房之内但有权属证的厨房、卫生间，按实际面积1:1计算。

③阁楼及面积认定：砖木结构一层的老房子、人字瓦屋面、木楼板结构居住用阁楼，坡屋顶内空间净高超过（含）1.7米的部分，计算全面积；净高未达到1.7米，则认定为半面积。认定面积按1：1计入房屋面积。

砖木结构一层老房子如按上述规定认定面积，则不能再按总面积1.8计算。

④自建民房可采用水平投影切割法进行测绘，具体办法为：

Ⅰ.凡第二层建筑面积小于第一层的，第二层与第一层水平投影等同部分按二层折算，水平投影第一层大于第二层部分按一层折算。

Ⅱ.权属登记为三层的自建民房，原则上按上述第①、②点规定执行，但第三层建筑面积确实很小，亦可参照上述水平投影办法执行。

Ⅲ.权属登记为四层的自建民房，不再按上述方法进行折算。

5.附属建筑

①自建民房主体房屋之外、未办理权属登记及最低檐口高度不超过2.2米的厨房、卫生间、杂物间等附属建筑以实际测量为准，按重置价评估补偿；

②自建民房冲顶未登记入权属证的，按实测面积国有出让性质土地上4600元/㎡货币补偿，国有划拨性质土地上4300元/㎡货币补偿，不计入置换面积。

③办理了权属证的车库按评估价实行货币补偿。

（六）被征收房屋货币补偿、产权置换面积计算方法

1.房改房、商品类套房：货币补偿面积为权属证登记面积或测量积（不含权属证登记的储藏室等附属建筑面积）；产权置换面积为权属证登记面积或测量积（不含权属证登记的储藏室等附属建筑面积）×1.1。

2.自建民房：货币补偿面积为主房权属证登记面积（总层数为一层的×1.8，总层数为二层的×1.35，总层数为三层的×１）、认定的主房面积（按认定面积1：1计算）、阁楼面积（按认定面积1：1计算）；产权置换面积为房屋权属证登记面积（总层数为一层的×1.8，总层数为二层的×1.35，总层数为三层的×１.１）、认定的主房面积（按认定面积1：1计算）、阁楼面积（按认定面积1：1计算）。

八、私产住宅房屋征收其他补偿

（一）搬迁费

私产房选择货币补偿的给予一次性搬迁费1000元。私产房选择产权置换的给予二次搬迁费共2000元。

（二）临时安置费

1.私产房住宅选择产权置换的，在搬迁时给予一次性12个月的临时安置费，临时安置费按8元/㎡·月计算，不足500元/月的，按500元/月计算。

2.临时安置费面积计算方法：

①房改房、商品类套房的临时安置费面积计算：权属证登记面积。（不含权属证登记的储藏室等附属建筑面积）

②自建民房临时安置费面积计算：主房权属证登记面积、经经认定的建筑及阁楼面积（主房面积、经认定的阁楼面积不计修正系数，附属建筑及空地不计入）

（三）水、电、燃气、通讯等设施移装

1.选择产权置换的，水、电、管道燃气、网络电视、电话在原房屋征收后改装（移装），原已开户的不再另行收费。

新增加户头的，按公司开户规定收取费用。

2.选择货币补偿的，管道燃气按每个户头1500元补偿。

九、私产住宅房屋征收奖励

按规定时间签订协议并在规定时间内全部搬迁并腾空的被征收人，由房屋征收部门给予每户一次性3000元奖励。

十、单位公有产权住宅

（一）公房承租人的认定

1.县公房管理所直管公房承租人以凭公房租赁证并经核定为准；由单位将自管公产房分配给本单位职工居住的，为单位自管公产房承租人。

2.严禁公房承租人将公房转租、转借，一经发现、查实取消其公房承租权。县公房管理所、县直单位应对公房实行动态管理，及时清理不符合承租条件的入住人。凡不符合公房承租条件的，在房棚改房屋征收时不予补偿安置；符合公房承租条件的按政策给予补偿安置。

3.在政府实施的原旧城改造项目中的拆迁户、被统一安排入住公产房的，视为公产房承租人。

4.承租单位自管公产房的职工或配偶在世，其子女不认定为公房承租人；承租单位自管公产房的职工夫妻双方去逝后子女仍在公产房中居住的，视为公产房承租人。

5.每套公房只认定一户承租人。

6.公房承租人的认定由公房权属单位进行调查摸底张榜公示并统一开具名单报所在任务片区。

（二）公产房承租人同时符合下列入住保障性住房条件的，可以继续给予安置

 1.奉新县冯川镇城镇居民户口；

 2.公房承租人及其配偶（含原配偶）在县城区域内无私产房。私产房在2019年月日前办理产权证满两年及两年以上的予以认可（即2017年月日前已过户的予以认可），之后办理的一律不予认可；

3.无商品房备案信息；

4.未享受过本县住房保障；

5.无拆迁安置房（含尚未入住或未办理了权属证的安置房）；

6.无车辆或车辆价格不超过12万元。

（三）对公房进行征收时，由产权单位与承租户解除租赁关系，对承租户装修进行评估补偿。在规定时间内签订协议并搬迁的，给予承租人奖励3000元。

（四）解除租赁关系后，公产房承租人符合入住保障性住房条件的，可向县房屋保障部门申请继续租住保障性住房。申请继续租保障性住房、经保障部门审核符合条件的，优先提供现有保障性住房进行安置，不需轮侯。符合条件的承租人也可按3220元/㎡优惠价购买由政府统一建设的80㎡安置房。

（五）承租人不符合继续入住保障性住房条件的，签订补偿安置协议时给予搬迁费1000元/户；符合继续入住保障性住房条件，选择购买80㎡安置房的，签订补偿安置协议时给予搬迁费2000元/户；选择申请入住保障性住房的，签订协议时直接入住，给予搬迁费1000元/户。

（六）符合保障性住房条件的公房承租人，如选择保障性住房直接入住的，不再发放临时过渡安置费。

选择购买80㎡安置房的，按500元/月发放临时过渡安置费。选择购买80㎡安置房的公房承租人，可申请入住保障性住房过渡，同时按规定交纳房租。

（七）县公房管理所直管公房承租人将房屋转租、转借他人或单位自管公房承租人将房屋转租、转借他人的，由承租人与被转租、转借人解除租赁关系，征收部门对被转租人不给予任何补偿。

十一、经营性商铺征收补偿

（一）经营性商铺的认定，以《商用房屋所有权证》为准；临街第一层房屋所有权证未登记为商铺，同时符合下列条件的认定为住改非性质商铺：①办理了两年以上、合法有效的统一社会信用代码（营业执照）或其他相关生产经营行政许可手续；②统一社会信用代码（营业执照）或其他相关生产经营行政许可手续上载明的营业场所为被征收的房屋。

房屋所有权证登记为储藏室、柴间、杂间等附属建筑，不认定为住改非商铺。房改房由单位统一建设配置、但无权属证的储藏室，其它未办理权属证自搭自建构筑物，不认定为住改非商铺。

（二）房屋所有权登记为私产，用途未注明为商铺，但用地规划、或建设规划为综合或店铺的，以征收时商铺评估总价为基准，按当时缴纳的契税及现在认定为商铺应缴纳的差额补征后，按商铺标准进行补偿。

（三）商铺实行货币补偿，具体补偿由选定的评估公司依据地段、结构、建筑年限等评估确定。经认定为住改非性质临街小型商业店面的，按同地段、同结构临街小型商业店面补偿标准的70%实行货币补偿。

（四）房改房由单位统一建设配置、但无权属证的储藏室用于经营的，不认定为住改非商铺。面积以实际测量为准，补偿价最多不超过4600元/㎡。

（五）其它未办理权属证自搭自建构筑物，不认定为住改非商铺，均按重置价进行评估补偿。

（六）征收令颁布时商铺仍在经营，因房屋征收造成停产停业的，按商铺征收补偿总值（不含装修、转让等费用）的3%对经营人进行补偿（含歇业停业、搬迁费）。

（七）经营人在经营过程中出现转让的，按实际发生的转让费用、最高不超过征收商铺补偿总值的6%对交纳了转让费的经营人进行转让费补偿。自主经营及租赁公房经营的无转让费。

（八）不认定为商铺，但同时符合下列条件的，按商铺征收评估价的3%对经营人进行补偿（含歇业停业、搬迁费）：①被认定为合法建筑；②有合法有效的统一社会信用代码（营业执照）或其他相关生产经营行政许可手续；③统一社会信用代码（营业执照）或者其他相关生产经营行政许可手续上载明的营业场所为被征收的房屋。

十二、选择货币补偿购买商品房奖励

（一）从2019年月日起（征收决定颁发之日），私产住宅房被征收人在征收期限内（2019年月日前）签订协议并选择货币补偿，并于2021年月日前（征收决定颁布后二年内）购买新建商品房、二手房（小产权房除外）的，按900元/㎡给予购房奖励。

购买的新建商品房、二手房必须是县城规划区内且交易税费纳入县财政的楼盘（二手房）。

（二）购房奖励面积以实际购买商品房（二手房）面积为准，最高不得超过被征收房屋核定主房面积。

产权置换后购买商品房的，按1：1.1原则用于调换安置房的面积应从被征收核定主房面积中剔除。以实际购买房屋面积为准，最高不超过被征收核定主房面积减实际用于调换的面积。

十三、安置房建设与分配

（一）安置房由政府统一规划、统一设计、统一建设，安置房建设点暂定为状元府邸以北。选择产权置换的被征收人由政府实行集中异地安置。

（二）安置房户型暂定为80㎡、100㎡、120㎡三种。

（三）原则上一户被征收户选择一套安置房。原被征收房屋面积超过安置房面积确实较大的，在安置房总面积不得超过原被征收房屋产权置换面积30㎡的总原则下，由被征收人选择合适的安置房套数及户型。

（四）安置房每套配储藏室一间，地面储藏室按3220元/㎡购买，地下储藏室按2520元/㎡购买。

（五）安置房按评估机构确定的系数实行楼层补差。

（六）私产住宅房屋被征收时土地性质为国有出让的，安置房权属证土地性质办理为出让；土地性质为国有划拨的，征收时按房屋土地分摊面积补交300元/㎡后，安置房权属证土地性质办理为出让。城镇居民集体土地及房屋在征收时已按政策补交相关费用后，按国有出让性质处理。

安置房土地使用权面积与原被征收房屋土地使用权面积之差一律不另行补偿。

（七）临街店面货币补偿后，如原地规划建设店面、且被征收人需购买的，按商铺征收价格（补结构差）购买同等面积的商铺；征收地段因规划原因未建设商铺的，征收户可就近按商铺征收价格购买同等面积的商铺。超出面积部分按市场价购买。

认定为“住改非”性质的商铺，被征收人如需购买商铺的按商铺征收价格÷0.7（补结构差）在征收地段或就近购买被征收同等面积的商铺，且按有关规定补交土地出让金和相关税费后，办理商铺不动产权证。超出面积部分按市场价购买。

临街店面补偿后，按上述规定购买时，等面积之内要补结构差。

（八）私产房安置房、临街商业店面办证时，三代以内直系亲属可免费办理权属证。公房承租人购买80㎡安置房时只能办理原公房承租人姓名。

三代以内亲属包括：夫妻双方、子女及其配偶、孙子孙女及其配偶、外孙外孙女及其配偶。

（九）安置房办证时超过调换面积30㎡以内免收税费，只收取工本费。

十四、房屋征收评估机构选定

（一）房屋征收部门确定不少于3家评估机构，推荐给被征收人，由被征收人最后选定一家。被征收人不能选定时，由征收部门邀请公证人员、社区工作人员、被征收人代表一起摇号或抽签产生。

（二）评估机构选定或者确定后，由房屋征收部门作为委托人，向评估机构出具房屋征收评估委托书，与其签订房屋征收评估委托合同，并在征收范围内公布评估机构名单。
     （三）评估机构应当按照委托合同的约定，向房屋征收部门提供评估报告，并将分户评估报告送达被征收人。

十五、其它相关规定

（一）征收人与被征收人在征收补偿方案确定的征收期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请县人民政府，按照本方案作出房屋征收补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对征收决定或房屋征收补偿决定不服的，可以申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在规定的期限内既不签订征收补偿协议又不搬迁的，由县人民政府申请人民法院强制执行。

（二）在签订房屋征收补偿协议时，被征收人应将房屋产权证、土地证等原件交征收人，由征收人按有关规定予以注销。

（三）被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门在征收范围内予以公告，在公告期满仍不能确定房屋所有权人的，由被征收房屋所在地社区居委会、街道出示证明并由公证机关办理好证据保全公证，房屋征收部门对被征收房屋实行货币补偿，将补偿款向公证机构办理提存公证。

（四）征收设有抵押权的房屋，抵押人和抵押权人应当重新设定担保或者达成债务清偿协议。抵押人和抵押权人不能重新设定担保或者不能达成债务清偿协议的，房屋征收部门对被征收人实行货币补偿，并将补偿款向公证机构办理提存公证。

（五）征收被法院查封的房屋，以通告形式告知办理查封的法院予以处理。

（六）被征收人房屋如有产权、债务纠纷、租赁纠纷，由被征收人自行协商解决。

（七）被征收人应当积极主动地支持、配合相关部门和工作人员做好房屋测绘、评估等工作，因被征收人不配合造成的后果由被征收人承担。

（八）因房屋征收需拆除的供电、供水、通讯等杆、管、线设施，由各管线单位自行拆除，有关费用由各管线单位负责。涉及征收改造的管线单位必须服从房屋征迁工作的安排，并派专人到现场组织实施管线迁移工作。

（九）被征收人应将被征收房屋完好的交征收人拆除，严禁擅自拆除门、窗、水、电设施等设施。

十六、法律责任

（一）房屋征收工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本方案规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由县政府责令改正通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（二）采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

（三）房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由征收与补偿安置办公室责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，报请发证机关吊销资质证书、注册证书；造成损失，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

十七、本方案由奉新县住房和城乡建设局负责解释，自印发之日起实行。

附件5:

2019年奉新县房屋重置价